주택임차인 P씨는 소유자 K씨 주택을 임차하면서 1997.4.20자 점유, 1997.4.23자 전입신고를 한 후 1997.4.25자 확정일자를 마치고 계속 이 주택에 거주를 해오던 중 이사를 하기 위해 방을 내놓았다. 그러나 연이어 설정된 소유권 이전청구권 가등기, 6건의 가압류 및 1건의 압류로 말미암아 방이 빠지지 않아 2003.11.27자 임차권등기에 이은 소유자 K씨를 상대로 "임차보증금반환청구의 소"를 제기하여 주택명도와 동시에 임차보증금을 지급하라는 판결에 따라 강제경매를 신청하였다. 이 내용을 이해하기 쉽게 시간 순으로 정리해보면
1) 주택임차인 점유 1997.4.20
전입 1997.4.23
확정 1997.4.25
2) 소유권이전청구권가등기 1998.1.22
3) 가압류 1998.1.26
4) 가압류 1998.1.26
5) 가압류 1998.5.18
6) 가압류 1998.7.1
7) 가압류 1999.2.29
8) 가압류 2000.8.11
9) 압 류 2002.7.3
10) 강제경매(주택임차인신청) 2005.9.5
위와 같은 물건에 입찰하려면 우선 말소기준권리를 정확히 이해하고 참여해야 하는데 먼저 말소기준권리에는
1. (근)저당 2. (가)압류 3. 담보가등기 4. 강제경매신청기입등기 등 6가지가 있다.
그러나 초보자들로써는 소유권이전청구권가등기(순위보전 매매예약 가등기)와 담보가등기(채권적 담보목적=특수한 저당권으로 취급)를 정확히 구분하지 못하여 입찰참여를 망설이게 된다.
위 사례의 경우 앞서 지적한 바와 같이 소유권 이전청구권 가등기는 순위보전 권리로써 담보가등기처럼 말소기준권리가 될 수 없으므로 여기서는 잘 아시다시피 3)번 가압류가 말소기준권리가 되어 1)번 주택임차인이 대항력(점유+전입)을 주장한다면 임차보증금 전액을 낙찰자가 인수부담해야 하며 우선변제권(확정일자부)을 주장 매각대금에서 배당요구를 하면 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받는 등 양자를 선택할 수 있다.
2)번 소유권이전청구권가등기권자의 경우 또한 낙찰자가 인수부담하는게 통설이다. 경매절차에서 최선순위 확정일자부 임차인 이후에 소유권이전청구권가등기가 경료되었을 경우 낙찰이 되면 소유권이전청구권가등기가 말소대상으로 보아야 한다는 견해와 말소대상이 아니라는 견해가 대립(충돌)하고 있다는 점이다.
그 내용을 살펴보면 법원실무제요(소극적)는 가등기보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 임차권일지라도 등기되지 않은 것이기 때문에, 임차권자가 보증금 전액을 변제받는 경우에도 위 가등기의 부담은 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다는 설과 실무에서는 배당요구를 한 우선변제권이 있는 주택임차권자의 지위는 저당권자 등 담보물권자의 지위와 거의 같고, 임차권은 저당권자 등의 담보물권처럼 취급하여 경락에 의하여 소멸되는 것이 원칙이라는 점, 가등기가 말소되지 않는다면 임차인의 우선변제권이 현저히 침해되는 점, 저당권 설정 후 경료된 소유권이전청구권가등기 즉 순위보전을 위한 가등기는 경락(낙찰)을 통하여 말소된다는 점등에 비추어 볼 때 위 사례와 같이 우선변제권(확정일자부)이 있는 임차권성립 후에 경료된 소유권이전청구권가등기는 말소되어야 한다는 적극적 견해가 대립하고 있다는 점이다.
이에 대법원 1992.10.13.선고 92다30597판결은 "주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(점유+전입)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지"(적극적)와 또 다른 대법원 2003.10.6.자 2003.마1438 결정은 "경매목적 부동산이 낙찰된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰자에게 인수되는 것인바"(소극적)를 들고 있다.
결론적으로 경매절차에서의 최선순위 확정일자부 임차인이 배당요구를 한 경우 그 확정일자 이후에 경료된 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기는 말소대상인지의 여부는 아직까지 적극적 견해와 소극적 견해가 충돌(대립)쟁점으로 남아 있으므로 판례나 실무관행이 정립되기 전까지는 입찰참여자 입장에서는 일단 "인수부담"쪽에 비중을 두어 권리분석을 해야 한다는 점에 유의 하여야 할 것이다.
자세한 내용은 필자가 집필한 『권리분석과 배당실무』 (세종문화사 발행)을 참고하면 크게 도움이 될 것이다.
임형근 |
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