|
|
홈 / 시사 / 칼럼
|
|
| subject |
신축 건물 보전등기 전에도 토지에만 가압류, 가처분, 전세권 및 저당권 설정 등은 얼마든지 할 수 있다 |
|
신축건물을 지을 때 대부분의 건축업자는 건물이 없는 땅(나대지)을 매수하면서 부족한 땅값을 건축부지를 담보로 대출을 받아 잔금을 치루고 그 땅에 건물을 올린다. 이때 건축업자의 자금사정이 좋지 않아 건물이 경매에 넘어가는 경우는 흔히 볼 수 있다. 그러면 근저당 순위는 상식적으로 다음과 같을 것이다. 처음 부지를 매입하면서 잔금으로 충당한 대출금이1번 토지 근저당으로 2005.01.01 에 설정되어 있고 건물이 완공된 후 2번 임차인이 2005.05.01 점유+전입+확정일자 등을 갖추고 차례로 3번 임차인이 2005.05.01 같은 날 점유+전입+확정일자 등을 갖춘 상태에서 4번 건물 근저당 2005.10.01 설정되었다. 그러나 등기부등본을 살펴보면 토지와 건물의 근저당 순위가 다르다는 사실을 확인할 수 있다. 경매에 넘어온 토지와 건물의 근저당 설정일 사이에 임차인이 있는 경우 어떻게 권리분석을 해야 할가.
1. 권리분석 요령
1) 등기부상 2005.01.01 설정된 1번 토지 근저당권을 말소기준권리로 볼 경우: 낙찰이 되면 1번 토지 근저당을 포함 그 이후의 2번 임차인, 3번 임차인 및 4번 건물 근저당 등 모든 권리는 말소대상이 된다(토지만의 근저당권은 말소기준권리가 될 수 없다).
2) 등기부상 2005.10.01 설정된 4번 건물 근저당을 말소기준권리로 볼 경우: 낙찰이 되면 2번 임차인 및 3번 임차인 모두 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인으로 낙찰자는 인수부담(떠안아야) 하여야 한다(이때, 경매에서 임차인에 대한 권리분석은 4번 건물 근저당권을 말소기준권리로 보아야 한다).
2. 배당관계
1) 등기부상 2005.01.01 설정된 1번 토지근저당권을 말소기준권리로 볼 경우: 1번 토지근저당⇒2번 임차인⇒3번 임차인⇒4번 건물 근저당 순으로 배당이 이루어지며(소액보증금 임차인이 없다고 가정)
2) 등기부상 2005.10.01 설정된 4번 건물 근저당권을 말소기준권리로 볼 경우: 토지의 근저당권 등의 담보물권 설정등기시에 지상건물이 존재하지 않았으므로 2번, 3번 임차인은 토지의 낙찰대금에서 토지의 담보물권자에 우선하여 배당받을 수 는 없으며 토지와 건물의 배당 순위가 다르므로 낙찰가액 중 토지와 건물의 감정가 비율로 나눈 금액에서 배당 받아야 한다는 점에 특히 주의해야 한다.
예컨대, 토지 5, 건물 5의 비율이라면 건물분 5천 만원에 대한 범위에서 2번 임차인⇒3번 임차인⇒4번 건물 근저당권자 순으로 배당이 이루어지며 2번, 3번 임차인의 배당에서 부족한(미회수금)금액은 낙찰자가 인수부담 하여야 한다.
이에 대한 판례를 살펴보자. 주택임대차보호법(1999.1.21 법률 제5641호로 개정되기 전의 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정)은 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있고 건물의 임대차에는 당연히 그 부지의 이용도 포함되기 때문에 대지에 관한 저당권이 실행되어 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제 받을 수 있다. 그러나 대법원 판례(1999.7.23선고 99다 25532판결)에 따르면 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있다. 저당권 설정 후에 건물이 신축된 경우까지 공시방법이 불완전한 소액임차인의 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.
결론적으로 위 사례와 판례를 통하여 살펴보았듯이 토지와 건물의 근저당권 설정 순위가 다르고, 그 설정일 사이에 임차인이 존재하는 경우의 권리분석은 건물 근저당권 등기를 말소기준권리로 보아야 할 것이며, 토지의 근저당권 등의 담보물권 설정등기 시에 지상건물이 존재하지 않았을 경우에는 건물의 임차인은 토지의 낙찰대금에서 토지 저당권자에 우선하여 배당받을 수 없다는 점 등에 유의하여야 할 것이다.
자세한 내용은 필자가 집필한 『권리분석과 배당실무』를 참고하면 크게 도움이 될 것으로 믿는다.
임형근
부동산 칼럼니스트
No.35
2007.5.15
|
|
|
|
