부동산이 재산의 가장 큰 부분을 차지하고 있지만 법적 지식이 없어 당연한 권리를 행사하지 못하는 경우가 많다. 이번부터는 자신의 권리를 지키기 위해 알아야 두어야 할 법률상식을 판례를 중심으로 소개한다.
임차인 천 모씨는 인천 부평구 산곡동에 소재한 아파트를 2000년 2월14일 소유자 신 모씨로부터 임차보증금 6,000만원에 임대차기간 2000년 3월 27일부터 12개월로 정하여 임차하고, 2000년 3월25일 경 위 임대차보증금을 지급하면서 남편과 자녀 등 가족과 함께 이 사건 주택에 입주한 다음, 2000년 3월 27일 주민등록전입신고를 하고, 2000년 3월 28일 임대차 계약서에 확정일자를 받았다. 그 후 임차인 천 모씨는 2000년 8월23일 인천 남동구 만수동 소재 아파트로 가족과 함께 전출신고를 하였다가 2002년 8월 31일 다시 이 사건 아파트로 전입신고를 하였으나 그 기간에도 이 사건 아파트에 계속 거주하였다.
그런데 소유자 신 모씨는 2002년 12월 27일 신용협동조합에 채권최고액 1억 4,300만원을 채무자 문 모씨로 하는 근저당권설정 계약을 체결하고 같은 날 신용협동조합 앞으로 근저당권설정등기를 경료, 그 후 2003. 5. 22. 근저당권자 이 모씨 사이에 채권최고액 5,500만원, 채무자 겸 소유자 신 모씨로 하는 내용을 근저당권설정계약을 체결하고, 2003년 6월 18일 이 모씨 앞으로 근저당권설정등기를 경료하여 주었다. 그러나 채무자 신 모씨는 변제기일까지 채무를 변제하지 않아 채권자 이 모씨는 그의 명의의 위 근저당권에 기하여 법원에 임의경매신청을 하였고 집행법원의 경매개시결정에 따라 2004년 4월30일 그 기입등기가 경료되었으며, 신용협동조합 또한 그의 명의의 위 근저당권에 기하여 법원에 이 사건 아파트에 임의경매신청을 하여 2004년 5월 12일 집행법원의 경매개시결정에 따른 기입등기가 경료되었다(이중 경매사건임).
문제는 위 경매절차에서 2004년 5월 10일 집행법원에 이 사건 아파트의 임차권자 (대항력과 우선변제권을 가진)로서 6,000만원의 임대차보증금반환채권에 관하여 권리신고 및 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당기일인 2005. 4. 19. 이 사건 아파트의 매각대금과 이자 등을 합쳐 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액가운데 제 1순위로 교부권자 제 2순위로 신용협동조항 제 3순위로 근저당권자 이 모씨에 각 배당하는 내용의 배당표를 작성하였는데 임차인 천 모씨는 근저당권자 이 모씨에 대한 배당액 전부와 신용협동조합에 대한 배당액 중 일부분에 관하여 이의를 진술하고 이 사건 소를 제기 하기에 이르렀다.
이에 채권자들의 주장은 임차인 천 모씨를 상대로 제기한 명도청구소송에서 승소하여 그 판결이 확정됨으로써 소유자와의 사이의 임대차관계가 소멸되었으므로 임대차보증금반환채권을 우선변제받을 권리가 없다는 취지로 주장하나. 임차인 천 모씨에 의한 배당이의 소를 제기한 결과 배당표 중 근저당권자 이 모씨에 대한 배당액과 신용협동조합에 대한 배당액을 임차인 천 모씨에 6,000만원 배당할 것을 경정토록하는 판결을 하였다.
살펴보건대 주택의 임차인의 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입 시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다는데 있다. (재전입시 새로운 임대차계약체결하지 않음)
그러므로 제 1순위 교부권자 제 2순위 임차인 전액 배당 제3순위자는 집행비용 + 제1순위자 + 제2순위자에게 배당하고 남은 금액을 배당받게 되고 제 4순위자 이 모씨는 임여가 없어 한푼의 배당금도 받지 못하게 된다.
결론적으로 이 사건을 통하여 보았듯이 담보물권자보다 대항력과 우선변제권 있는 임차인이 전출하였다가 재 전입시 새로운 임대차계약을 하지 않는한 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 그 유지한다면 후 순위 담보물권자보다 우선하여 임대차보증금을 전액 변제받을 수 있다는 사실에 유념해야 할 것이며 이렇듯 낙찰자가 낙찰잔대금을 지불하고 소유권이전까지 취득했음에도 불구하고 예상치 않은 배당이의의 소로 말미암아 재산권 행사를 제때 하지 못하는 경우도 있으므로 보다 정확한 권리분석이 필요하다 하겠다. (권리분석의 중요성) 자세한 내용은 필자가 집필한 ‘실전부동산경매 大 특강 권리분석과 배당실무’를 참고하면 크게 도움이 될 것으로 믿는다.
임형근
부동산 칼럼니스트
No.33
2007.3.15 |
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